28-08-2009 

Застройщики все еще надеются на господдержку и продолжают пугать грядущим дефицитом жилья. Однако покупатели не спешат вкладывать деньги в строительство - ждут, что цены упадут еще сильнее

По убеждению исполнительного директора ИСК "Мисто" Дмитрия Смотрова, спрос на жилье в новостройках был всегда и есть сейчас. Желающих приобрести новые квартиры, дескать, не меньше, чем было до кризиса. Вот только деньгами эти желания не подтверждаются. А с одними покупательскими намерениями застройщику вряд ли удастся завершить строительство. Нужны реальные сделки. А их-то сейчас катастрофически мало. Причины - снижение платежеспособности населения, отсутствие ипотечного кредитования, а также упавшее доверие к строителям, многие из которых не имеют собственных средств для завершения строительных проектов. Поэтому, подчеркнул Смотров, покупателей интересуют те объекты, где либо продолжается активное строительство, либо оно почти завершено, пишут "Деньги".

По словам генерального директора компании "Росан-Инвест" (Львов) Дениса Шмигаля, нет единого для всех застройщиков рецепта, как преодолеть кризис. Нет и единственного способа решения самой большой покупательской проблемы - что делать, если дом, в котором куплена квартира, перестал строиться. "Если покупатель видит, что застройщик - порядочная компания и принимает меры для преодоления последствий кризиса, тогда ему стоит войти в положение и ждать. Или же вместе с компанией принимать какие-то решения", - он. Одним из способов решения проблемы, для компании-застройщика, у которой строится не единственный дом, может быть "переселение" людей из домов, которые "замерли" на начальном этапе строительства, в почти достроенные. По наблюдениям Шмигаля, некоторые львовские компании уже пошли по такому пути, и, по его словам, люди воспринимают это позитивно. Вот только не исключено, что для того, чтобы стать владельцем построенного жилья, покупателю придется доплатить.

Однако в большинстве случаев застройщики просят инвесторов подождать.

В случае же если застройщик на пути к банкротству, стоит обращаться в суд. "По крайней мере, это гарантия того, что в будущем можно будет претендовать на возврат средств, вложенных в покупку жилья", - пояснил Денис Шмигаль.

Квартирная раздача

Застройщики, уставшие ломать головы над вопросом "где взять деньги?", неоднократно обращались за помощью к государству, утверждая, что без государственной помощи строительная отрасль вряд ли выживет. Господдержка предусмотрена Законом Украины "О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства", согласно которому держава обещает выделить средства на завершение домов со степенью готовности свыше 70%. Украинская строительная ассоциация в обращении к высшим правительственным чинам подчеркивает, что без финансирования из госбюджета, решить проблему недостроев невозможно.

"Мы не просим помогать застройщикам, мы просим помочь покупателю, чтобы не допустить возникновения новых "Элита-Центров"…" - настаивает глава УБА Лев Парцхаладзе.

Что ж, правительство, похоже, услышало мольбы застройщиков и начало выкупать квартиры для передачи их льготникам. Напомним, согласно постановлению Кабмина "О мероприятиях по обеспечению жильем отдельных категорий граждан, которые в соответствии с законодательством имеют право на его получение", Государственное ипотечное учреждение (ГИУ) может выкупать квартиры в домах, построенных более чем на 70%, срок сдачи которых в эксплуатацию не позднее 25 декабря 2009 года, а также жилье в готовых объектах. (5 августа правительство утвердило новую программу. По ней ГИУ будет выкупать квартиры в жилых домах, сданных в эксплуатацию, у которых выполнены внутренние отделочные работы и стоимость которых составляет 2500-4200 грн за 1 м?, а также квартиры в недостроенных домах, срок сдачи которых должен быть не позже 25 декабря 2009 года при наличии у застройщика соответствующей банковской гарантии. До конца года правительство, по словам премьера Юлии Тимошенко, намерено выкупить 10 тыс. квартир и потратить на это 2 млрд. гривен.

Помимо раздачи жилья льготникам, Кабмин ужесточил условия работы на строительном рынке, запретив застройщикам с сентября 2009 года привлекать средства населения в фонды финансирования строительства (ФФС), если риски несвоевременного введения жилья в эксплуатацию не будут застрахованы. Это ограничение содержится в Постановлении КМУ " Об утверждении порядка и правил обязательного страхования имущественных рисков по договору об участии в фонде финансирования строительства". Страховой платеж вносится единоразово и не может превышать 1% страховой суммы, указанной в договоре обязательного страхования. Вот только вряд ли в нынешние времена сами строители будут тратиться на страховку - скорее всего, страхование рисков плавно "переползет" на плечи покупателей.

Ценные метры

Если умножить среднюю стоимость квадратного метра первичной недвижимости в Киеве (по данным портала "Недвижимость") на среднюю площадь "единички" в новостройке, получилось: 15 034 грн/м? х 50 м? = 751 700 грн. При пересчете по курсу 8,3 грн/$ вышло свыше $90,5 тыс. Даже в докризисные времена заплатить такие деньги, потратить еще примерно $15-20 тыс. на ремонт и меблировку - и все это, чтобы потом жить в однокомнатной квартире в многоквартирном доме? На такой отчаянный поступок был способен далеко не каждый обладатель $90 тыс. Если честно, такой сумме можно было найти и более выгодное применение. Что уж говорить о нынешних тощих кризисных годах.

И все равно застройщики еще весной начали говорить, что ценовое дно рынка недвижимости достигнуто. И перестали снижать цены.

Например, квартиры от ХК "Киевгорстрой" в июне стоили столько же, как и в мае, - от 8500 грн за 1 м?. В компании и не планируют снижать цены. По словам президента холдинга Петра Шилюка, ХК "Киевгорстрой" не планирует вносить изменения в ценовую политику и будет удерживать среднюю стоимость "квадрата" жилья в 8000-8500 грн. "Пока мы свои цены держим за счет внутренних резервов", - пояснил Шилюк. Он также отметил, что даже в случае ухудшения ситуации на рынке цены компания снижать не будет.

Не подешевело и жилье, возводимое другими компаниями. Разве что за счет акций, проводимых застройщиками, покупатель мог получить скидку в 5-10%. При этом, как отмечали многие застройщики, цены на почти построенные квартиры, как правило, не снижаются - дескать, продадутся и так.

По словам Дмитрия Смотрова, гривневые цены в Киеве колеблются от 7280 до 24 000 грн за 1 м?. "Разброс цен обусловлен тем, что на объекты на более ранних этапах строительства произошло наибольшее снижение, а в готовых домах цены практически не изменились", - пояснил он. В целом, стоимость киевских "квадратов" зависит от района застройки, класса дома и, главное, от степени готовности дома. "В домах, которые находятся на стадии ввода в эксплуатацию, цена составляет 9000-22 620 грн за 1 м?, если же дом построен не менее чем на 70% и при этом на объекте ведутся строительные работы, то цены на квартиры будут ниже на 15-20%", - сказал Смотров. Дешевые же квартиры, по мнению эксперта, как правило, можно найти в домах, возведенных менее чем на 50%, и там, где строительные работы практически не ведутся.

Несмотря на то что большинство граждан откладывают покупку жилья, рассчитывая на дальнейшее снижение цен, застройщики уверяют, что такового не будет. "Недвижимости попросту не с чего дешеветь, во всяком случае, радикально. Расходные материалы на строительство, стоимость земли, бюрократические проволочки по-прежнему дорого обходятся строительным компаниям", - заверил Дмитрий Смотров. Дескать, застройщики четко определили границу цен, ниже которой опускаться экономически невыгодно. Поэтому при дальнейшем ухудшении ситуации в Украине многие квартиры в новостройках просто снимутся с продаж.

Взгляд в будущее

Застройщиков, наверное, можно назвать оптимистами. Они не сомневаются, что через год, максимум два, ситуация стабилизируется. И вот тогда покупатели будут выкладывать большие деньги, чтобы купить квартиру. Конечно, их понять можно - сейчас строительная отрасль остро нуждается в финансировании, поэтому, предрекая такое будущее, строители пытаются стимулировать спрос. Дескать, покупайте сейчас, а то завтра будет дороже. Но покупатели опасаются вкладывать деньги в недострои. Да и ценам еще есть куда падать, что бы там ни говорили строители.